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固定資産税(家屋評価額について)

      2014/02/09

家屋評価方法

家屋評価額ってどうやって価額が決まるんだろう...。

固定資産税について最初に私が思った疑問です。

この疑問も、固定資産税について調べていくうちに解決できました。では、今回は家屋評価額について調べたことを紹介します。

前回記事:固定資産税(土地評価額について)

家屋の定義

家屋とは...
土地に定着して建造され、屋根及び周壁又は、これに類するものを有し、独立して風雨をしのぎ得る外界から遮断された一定の空間を有する建造物であり、住居・作業・貯蔵等の用途に供し得る状態にあるものです。

ポイントは3つあります。

①.土地定着性
その土地に定着(固定)して建てられているかです。
具体的には基礎が施工されていることです。ブロックの上に簡易な物置やコンテナを乗せただけのものは、土地定着性があると言えないようです。

②.外気遮断性

屋根があり、三方向以上壁に囲まれていて、独立して風雨をしのげることです。カーポートのような壁のない物は外気遮断性がないと言えます。

③.用途性
その目的とする用途に使用できる状態にあることです。「実際にその用途に使用している。」とは、異なります。

この3つが満たされたものは、固定資産税において家屋に該当し、課税対象となります。

(例)
市販の簡易物置や廃棄電車でも、ボルトなどで土地に固定し、簡単に動かせないものは課税対象となります。

住宅設備で課税対象となるもの

たとえば、

「床暖房」、「屋根瓦と一体タイプの太陽光発電」、「埋め込みエアコン」など、家屋と一体になっている住宅設備は課税対象となります。(他には、フロ、トイレ、キッチン、洗面台など)

「後付けエアコン」、「瓦に載せるタイプの太陽光発電」、などは課税対象外となります。

こういった家屋の対象となるものを家屋評価額として算出します。

家屋評価額計算方法

固定資産税の家屋の評価方法は、「固定資産(家屋)評価基準」に基づき、再建築価格を基準として評価する方法をとっています。

この再建築価格方式とは、評価の時点において、評価の対象となった家屋と全く同一のものを、その場所に新築するとした場合に必要とされる建築費を求める方式です。

評価額=1㎡あたりの再建築費評点数 × 経年補正率 × 床面積 × 評点1点価格

意味不明な計算式ですよね。

評価基準における家屋の評価は、

まず、家屋について再建築費評点数を付設し、経年(損耗)の状況による減点補正率を乗じ、更に物価水準等を考慮した評点1点当たりの価格を乗じて対象となる家屋の評価額を求めることになります。

う~ん...

難しい???

最建築費評点数とは、
屋根、基礎、外壁、柱、内壁、床、天井、建具、建築設備の項目に分けられ、それぞれに評点数が付いています。

たとえば、
平成18年度の再建築費評点基準表から屋根を例にとってみると、瓦は1㎡あたり、7,420とされています。

他には、柱だと1本あたり、5,320とされています。

これを課税対象家屋にあてはめて行きます。その結果、求められたものが再建築評点数になります。

最建築費評点数とは...

固定資産評価基準に基づいた再建築費評点基準表により、原則として屋根、外壁、柱などの部分別に評点を積み上げる方法。

経年補正率とは...

家屋は通常、年数の経過とともに価値が減少すると考えられます。
年数の経過した家屋では、再建築価格をそのままにせず、一定の減少率を乗じて算出します。

評点1点価格とは...

家屋の資材費、労務費及び建築工事に直接必要とする諸経費等の工事原価に相当する費用等の東京都(特別区の区域)における物価水準に対する地域的格差を考慮して定められたものです。

物価水準による補正率
木造家屋 0.95(地区により1.0、0.95、0.90の3区分)
非木造 1.0(全市町村一律)です。

設計管理費などによる補正率
木造は1.05、非木造は1.10

家屋評価方法、ちょっとややこしいですね...。

今回は、ここまでです。(疲れました..)

次回は、今回調べた家屋評価額計算方法から実際に我が家にあてはめた計算結果と、新築住宅軽減措置について紹介する予定です。

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