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土地の分筆

      2014/02/09

土地の分筆

前回記事:住宅ローン本申し込み

タマホームでマイホームを建てるようになりましたが、我が家の場合、土地は実家の敷地内に建てるように予定しています。

この実家の土地(一筆)に新しく家を建てる場合、ひとつ問題があります。

実家の土地なので土地の名義は、親父です。
(あたりまえですが...)

住宅ローンに申し込み、融資を受けるには「抵当権設定登記」を行わなければなりません。

抵当権設定登記とは...

住宅ローンに申し込み、融資を受けるためには金融機関がその住宅を担保として抵当権を設定し、登記する必要があります。

これは、抵当権を設定しておくことにより万が一、住宅を購入した人(債務者)が住宅ローンを返済できなくなったとしても、その住宅を強制的に競売にかけ住宅ローンを他の債権者より優先的に返してもらうことができます。

この抵当権を金融機関が主張し、債権回収のために、抵当権の設定登記が必要になるということです。

つまり、住宅ローンで融資するかわりに、家と土地を担保として抵当に入れなさい。という事です。

で、問題というのが..

新しく家を建てる土地が親父の土地なので、抵当権設定を親父の土地にすると、母屋(実家の家)も債権回収の対象になります。
(一筆なので、その土地にある建物も抵当に入る)

もし、タマホームで建てたマイホームの支払いができなくなった場合、抵当に入っている母屋も債権回収のため、差し押さえや競売にかけられる事になります。(ちゃんと住宅ローンを返済すれば問題ないですが..)

30年という長い返済期間ですので、何があるかわかりません。

この問題回避方法として、分筆という方法があります。

分筆とは...

一筆の土地を数筆に分ける事です。

土地分筆登記をする事により 1つの地番を、幾つかに分ける事が出来ます。

で、実家の土地を今後のことも考えて分筆することにしました。

これで、仮に住宅ローンの支払いができなくなったとしても、新築したマイホームと土地だけが抵当に入ることになりますので、母屋は関係なくなります。

ちなみに..

分筆するのに家屋調査士の先生に依頼したのですが、分筆登記は3週間でできました。

家屋調査士の先生が言うには、3週間で分筆登記できたことはないそうです。分筆登記するには、実家の土地を測量し、県の立会いのもと検査を実施します。

さらに、隣接する土地との境界線を決めなければならず、この境界線で、「俺の土地はここまでだ!」など揉めることが多く、その揉め事を解決するのに結構時間がかかるそうです。

幸いにも私の場合は、県からの立会い検査も早く、ご近所とも境界線の話し合いがスムーズにできたので、すぐに分筆登記ができました。

ここで分筆登記がスムーズに進んでいなかったら、着工予定日が大幅に遅れるところでした。

分筆登記はスムーズに進んだのですが....

分筆費用は30万円かかりました(泣)

どうして、家作りは何をするにしても金額が高いんでしょうね...

参考までに..

登記の種類


表示登記

建物の新築工事が完了して建物が完成すると、建物の所在地番、構造、床面積などを特定する登記を申請します。 この登記を「建物の表示登記」といいます。

表示登記に必要な資料を作成する専門家が土地家屋調査士です。


所有権保存登記

登記簿の甲区(所有権に関する登記)に初めてなされる所有権の登記で、所有者の住所・氏名の他、新築の日付け等が記載されます。

所有権移転登記
不動産を売買したときに所有権を売主から買主へ移転しますがこの登記のことを所有権移転登記といいます。

所有権移転の登記をすることで、買主は第三者に対して所有権を主張できる要件を備えることになります。


抵当権設定登記

抵当権とは、抵当権を設定しておくことにより万が一、住宅を購入した人(債務 者)が住宅ローンを返済できなくなったとしても、その住宅を強制的に競売にかけ住宅ローンを他の債権者より優先的に返してもらうことができます。

今回の内容は私の場合なので、分筆に至りましたが、新たに土地を購入された方などは、ほぼ分筆する必要はないです。

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