タマホームの見積り（必要経費から建築総費用まで）
タマホームの見積りについて残りの項目を調べてみました。
必要経費、未計上工事費用および費用、諸経費、産廃処理費、総工事費といった見積り項目を紹介します。
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必要経費 おおよそ８０万円～
タマホームの必要経費には以下のような項目があります。
- 基本図面作成料
- 住宅瑕疵保険料
- 設計料
- 工事監理費
- 諸検査費用
- 長期優良住宅申請費用
- 法22条地域対応費
簡単に１つずつ説明します。
基本図面作成料/設計料 おおよそ４０万円～
基本図面作成料/設計料については、タマホームに細かく確認してみないとわかりませんが、以下のリンクにある実施設計図の作成が近いのではないかと推測しています。
参考リンク：Kobayashi architects studio
おおよそ、以下のような流れで設計図作成をされていると思われます。
- 基本設計図の作成（仕上表・配置図・平面図・立面図・断面図）
- 実設計図（基本設計図を元に、建築、構造、電気、設備や仕上材やスイッチ・コンセントの位置など細部まで確認）
他サイトなどを確認すると基本図面作成費用はおおよそ１０万円位でした。設計料は確認申請料、工事管理費込みで５０～１００万という感じでした。
参考リンク：30坪の4LDKの設計を建築士に頼むと、いくらくらいが相場ですか？
タマホームに設計料の詳細を確認してみないとわかりませんが、「お久しぶりです。 設計士との直談判」を読ませてもらうと、たいした設計はしてないように感じてしまいます。
まとめると、タマホームの基本図面作成料は妥当な価格で、設計料は内容によるが普通の建築設計事務所からみると安いと思われます。ただ、タマホームの設計業務内容は不明なので、一概には比較できません。営業が設計までしてると言われてますし・・
住宅瑕疵担保保険料 おおよそ１０万円～
簡単に言うと、住宅瑕疵担保保険とは、住まいの構造上重要な部分に問題（瑕疵）があった場合、補修費用が保険でカバーされる制度。
タマホームは、あんしん住宅瑕疵保険で対応しています。
この住宅瑕疵担保保険料、建て主が払うのか、事業主が払うのかで納得いかない部分があると思うので、解決しそうな参照リンクを以下に紹介します。
最近、タマホームで契約したばかりのものです。
ヤフー知恵袋で質問されてた内容です。回答がわかりやすかったので紹介。
地盤保証についてのコメント欄も少し参考になります。
結局、法律では瑕疵保険料は建築業者が支払うものとは決まっていないので、瑕疵保険料として見積に明記している会社もあれば、設計料金に含んでいる会社もあります。つまり、見積りに表示されてないだけで、施主が支払っている可能性もあるということです。
ちなみに・・
あんしん住宅瑕疵保険の保険料がみれる資料がありました。
あんしん住宅瑕疵保険パンフレット追補版：平成 26 年 4 月 1 日改定pdf
これからみると、一般住宅、２０００万プランの100 ㎡以上 125 ㎡未満で71,980円になっています。見積りに記載されている金額が１３万円だった場合、差額分はタマホームの申請手数料って感じかも（定かではありません。）
工事監理費 おおよそ６万円～
工事管理とは、マイホームの工事全体について建築士の資格を持った専門家がきちんとチェックし、欠陥住宅を防ぐこと。を目的とした管理業務。
私が建てた６年前の見積りには工事管理費という項目はありませんでしたし、実際の工事の際もほぼタマホームの工務や設計士といった方は見ることはありませんでした。（大工さんだけ）
２０１４年現在は、タマホームも工事管理を行っているみたいですね。ちゃんとした工事管理できているかは不明です。
参考リンク：
上記のリンクを読んでもらえれば工事管理についての若干の知識は得られると思います。
まとめると、タマホームの工事管理費からみると一般常識的な工事管理を期待することは難しいかもしれません。
費用的に工事と図面の簡単な確認作業程度になりそうです。（最低でもこれくらいは実施して欲しい）
諸検査費用 おおよそ１０万円～
タマホームでは、建築確認申請での「検査済証」と法律で義務となっている住宅瑕疵担保保険の「１０年保証」を取得するために諸検査が必要になります。
タマホームのホームページ「保証とサポート」を見ると、住宅瑕疵担保責任保険の説明分に、国土交通大臣の指定を受けた保険法人の提携検査機関が、基礎配筋検査、上部躯体検査を行い、その検査に合格した住宅に付けられる10 年間の構造躯体と防水に関しての長期保険とあります。
したがって、１０年保証を得るには基礎配筋検査と躯体検査が必須となります。
次に、「検査済証」ですが、検査済証とは建築基準法に定められた「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合していること」を証明する証書になります。
なお、建築確認申請によって許可された建物は、原則として完了時に完了検査を受ける必要があり、係員による現地での完了検査を実施し、建築基準関連規定に適合していることが確認されると検査済証が交付されます。
過去記事；知っておきたい建築確認申請
つまり、基礎配筋検査、躯体検査、完了検査がタマホームでは必須項目となり、その検査を行う為に諸検査費用が必要になる。ということです。
簡単にタマホームの検査内容を紹介します。
基礎配筋検査
タマホームと保険法人（ジャパンホームシールド）による検査を実施し、配筋や加工状態を厳密に検査。配筋検査合格後に、コンクリートを打ち込み、養生期間の後、ベタ基礎が完成。
躯体検査
タマホームと保険法人（ジャパンホームシールド）、確認検査機関による耐震性能を確保する検査を行います。※建築地の自治体により、検査の有無が異なります。
防水検査
雨漏りの原因となる屋根や外装を検査。 保険法人へ報告書を提出。
完了検査
家づくりの全工程を終了した後に、外観・外装、内装から設備仕様まで全般的に、タマホームの基準に基づく竣工検査を実施。その後、確認検査機関が完了検査。
長期優良住宅申請費用 おおよそ１０万～
タマホームの建物は長期優良住宅対応で、申請すれば長期優良住宅として認定することができます。
タマホームのホームページにはオプションで仕様変更する必要がある。と書いていますが、実際に長期優良住宅で建てた方にはオプションなし、追加費用なし（申請費は除く）で対応した方もいるようです。
長期優良住宅は施主の考え方次第です。
申請したほうが得なのか？しない方がいいのか？は、住まいに求める施主の希望（要望）によります。
「長期優良住宅」向くのはこんな人(2)が参考になります。
では、長期優良住宅を簡単に説明すると、メリットは・・・
- 住宅ローンの減税
- 投資型減税
- 登録免許税の軽減
- 不動産取得税の軽減
- 固定資産税の軽減
- フラット35Sの金利優遇
などがあげられます。
これらを、おおよそで計算すると税制優遇分３５万円＋フラット３５Ｓの金利優遇分（借入額によるが３０万～はお得になる）
全ての方にあてはまる訳ではありませんが、６５万程度は得になる。（この金額は建て主の環境により変化するため確実な金額ではありません。）
【2013年版】 長期優良住宅の損得（税金計算編）の記事が参考になります。
長期優良住宅デメリット
以下のようなデメリットがあると言われています。
- 申請に時間がかかる
- 申請にコストがかかる
- 計画認定費用などのコスト増
- 建築コスト増
- メンテナンスの義務化
- 建築・メンテナンスの記録と保全の義務化
- 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる
なお、上記デメリットは全ての方にあてはまる訳ではありません。
参考にさせて頂いたサイト：長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論
以上のようなメリット・デメリットを理解した上で長期優良住宅申請するか判断する必要があります。
法22条地域対応費 おおよそ４万円～
私がタマホームに見積りした時にはなかった項目なので、ちょっと調べてみました。
法２２条地域とは、建築基準法の２２条に定められた地域で、法２２条地域で家を建てる場合、屋根や外壁に不燃材料を使わなければならない。
とされています。
で、法２２条に定められた地域というのが、駅や主要幹線道路を中心に防火地域、準防火地域となっていて、そこより少し外れた地域外が法２２条地域。
こういった地域は建物が密集している事が多いため、延焼の恐れがあり火災の危険性を防除する必要がある。
つまり、市街地近辺に家を建てる時は、もし火事になっても延焼を防ぐ防火構造に木造住宅はしてくださいって事ですね。
防火・準防火地域と法22条区域について：イメージ図でとてもわかりやすい。
タマホームでは、木望の家が準耐火建築物。インペリオが準耐火構造となっていますね。
参考リンク：タマホームで家を建てる 省令準耐火構造
写真付きでわかりやすいです。
まとめると・・
タマホームの見積りに法22条地域対応費と記載があった場合、家を建てる地域が法２２条地域であり、屋根や外壁に不燃材料を使わなければならない為、対応費として必要となります。
木望の家やインペリオでなくても、屋根や外壁に不燃材料を使用している部分が多いので、そんなに大きな追加費用にはならないと思います。
必要経費まとめ
タマホームの必要経費について簡単な説明も混ぜ、見積り内容を紹介しましたが、この必要経費項目が一番わかりにくいと思います。（私もそうでした＾＾）
建築についての知識があれば、見積り項目を読み解くことができるかもしれませんが、初めて住まいを建てる方には？？？みたいな事も多く、住宅瑕疵担保保険って何？そんな保険に入らなきゃいけないの？なんて事もあるかもしれません。
説明不足もありますので、不明点は担当営業にしっかり確認しておく事をおすすめします。
未計上工事費用および費用
未計上工事と費用
なんだかわかりにくい見積り項目ですよね～。なにこれって思っちゃいます。
で、いろいろ調べてみたんですが、情報が少ないので推測で書きますｗ
参考サイト：タマホームの「未計上工事費用および費用」について
この未計上工事費用および費用、項目が３１項目あります。私が２００７年に見積りもらった時は２９項目だったので、２項目多くなってますね。
以下のような未計上工事費用および費用があります。
- 契約書印紙
- 登記費用
- 農転費用
- 諸官庁手続費用
- 消費税以外の金利
- 火災保険費用
- 各種分担金
- 負担金（実費）
- 水道加入金
- 上水道本管取出
- 下水道本管取出
- 井戸ボーリング工事
- 浄化槽水利金
- 浄化槽検査手数料
- 第７条検査手数料
- ガス配管工事（お客様手配の場合）
- 地盤補強工事
- 解体工事
- 外構工事
- 工事車両の駐車場料金
- ガードマン費用
- 特別運搬費
- 特別交通費
- 照明器具
- 造作家具
- カーテン工事
- つなぎ融資金利
- 境界立会申請代行手数料
- その他見積もり記載事項
- 長期優良住宅申請、図面作成
- 各確認検査機関への適合証明検査手数料
私の過去の未計上工事費用および費用と見比べてもほぼ同じ内容です。
過去記事：タマホーム最終見積もり
で、ここから推測です。
ちなみに私の場合、未計上工事費用および費用は一切かかっていません。今、見直してみるとかかりそうな項目は全て自己手配で行ってました。
ですが、いろいろ調べてみると費用負担されている方も結構いました。
参考にしたサイト：
つまり、未計上工事費用および費用とは・・
タマホームで家を建てる際、施主により建てる場所、地域、環境が違うので、施主側で手配せず、タマホームに依頼すると追加費用が発生する項目を未計上工事費用としている。
と思われます。
ここに未計上されている項目をみると諸経費としてタマホーム負担で考えてもよさそうな項目もありますけどね～。工事車両の駐車場料金とかガードマン費用とか・・
この未計上工事費用および費用、地盤補強工事、解体工事、外構工事あたりをタマホーム側でやってもらうと３００万とか４００万と平気でかかりそうな気がします。
あくまで、推測ですので、ご参考までに。
不透明な諸経費
一般的に諸経費とはどういったものなんでしょうか？
とてもわかりやすいページです。
参考リンク：諸経費について
以下引用
見積書の中で、もっとも不明朗と思われている項目が「諸経費」です。
詳細な内訳書のついている見積書でも、諸経費の単位は一式で、大きな金額が載っています。親切な見積書でも、諸経費が現場管理費と一般管理費に分かれている程度で、それ以上の詳しい内容は記載されていないのが一般的です。
しかしながら、お客さまにとっては記載された諸経費が、高いのか安いのか、それとも妥当な金額なのか、確認のしようがないため、疑問の種になります。
引用ここまで
まさに上に書かれてる通りだと思います。
タマホームで見積りをもらい、この詳細わからないかな～って思ったのが「諸経費」でした。当然のことながら、担当営業に
「この諸経費って何ですか？どんな費用内訳になっているんですか？」って聞いたことがあります。
その時の営業担当の答えは
「それはタマホームの儲けになります。内訳を出すことは難しいです。」
と言われました。
私の場合は総額の８％が諸経費（２００７年）でしたが、いろいろネットで見ていると１０％～１８％と決まりがないようです。
参考リンク：タマホームの最新諸費用を聞いてきました！
タマホームが諸経費の中にどういった項目を盛り込んでいるのか不明ですが、おおよそ１００万から２００万程度を諸経費として見込んでいるように思われます。
つまり、総費用が安ければ諸経費の割合が上がり（１８％とか）、高ければ割合が下がる（１０％とか）と思われます。
諸経費について、もうひとつ・・
見積書の「諸経費」とは何ですか？ またその金額の根拠は？の最後に書かれているのですが、
引用
諸経費を安くするために工事費に上乗せする会社もありますので、諸経費の金額だけを比較することはあまり意味がありません。
まさにその可能性は高いです。諸経費が安くても、実は利益を付帯工事費や本体工事費に上乗せしてもわかりません。
まとめると
- 諸経費は総費用の１０～２０％
- 諸経費が安くても別の工事費用に盛り込まれている可能性もある。
- 建築地域、ハウスメーカーにより、諸経費額は変わる。
産廃処理費
私の場合は、産業廃棄物処理費用はかかっていませんでしたが、他サイトを見ると３０～４０万と費用が見積もりに計上されています。
これは法律で決まっていることなので、正しい処理をしなければならないのですが、そんなに費用がかかるもんなの？って思ってしまいます。
以下引用
廃棄物とは、自分で利用しなくなったり、他人に有償で売却できなくなった固形状または液状のもので、産業廃棄物と一般廃棄物に分類されています。 産業廃棄物はビルの建設工事や工場で製品を生産する等の事業活動に伴って生じた廃棄物です。
日本産業廃棄物処理振興センターより引用
ちなみにタマホームでは以下のような物を産業廃棄物としています。
- 汚泥
- 廃プラスチック類
- 紙くず
- 木くず
- 金属くず
- ガラス・陶器くず
- がれき類
- 石膏ボード
- 建設混合廃棄物
タマホームでの産廃処理費は、おおよそ２０万～４０万くらい（建物の大きさによる）で、産業廃棄物処理費は、建物本体工事費用の数％（１～２％）と、掛け率が決まっているようです。（地域により掛け率は変わる可能性が高い。）
いろいろな見方もできますが、産廃処理費はタマホームでは若干高いようなので、費用を抑えたい方は、タマホームに相談し、個人で処理業者を手配すると少しは安くできるかもしれません。
総工事費合計
ここは特に説明はいらないと思います。
それぞれの費用×消費税＋諸経費が建築総費用になります。
タマホーム見積りまとめ
ここまでタマホームの一般的な見積り項目について調べ、まとめてみて感じた事は、タマホームの建物本体工事費用以外は全体的に高いです。
付帯工事にしろ、オプションにしろ・・・、一般的な相場と比較すると高い。
それでも総費用からみると坪単価５０万程度でいけるので、安く家を建てることができます。
ここまで紹介した以外にもその地域や施主に合わせた見積り項目もありますが、そういった内容は遠慮なくタマホームの営業担当に確認しましょう。
今回のタマホーム見積りで私が伝えたかったのは、それぞれの見積り項目の意味を知ることで、他の業者に工事を依頼できるのか？面倒だからタマホームまかせで行くか。といった判断材料になればと思い紹介しました。
私は実際に土地の登記、浄化槽工事はタマホームではなく個人で業者を探しタマホームの見積り額よりだいぶ安く費用を抑えることができました。
要は、面倒でなければ建物以外はタマホームに任せず、相見積を必ずとり、他社に発注する。
それなりに勉強も必要ですが、タマホームにまかせきりにならないので、より良い家ができるかもしれません。（笑）
以上、長くなりましたが参考になれば幸いです。
